不動産売却術

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カテゴリ:マンションを高く売る( 18 )

出口戦略を考える

ある土地の売却の話です。

旗地と呼ばれる土地があります。

この旗地は、間口が非常に狭くなって、

奥にあると土地です。

一般的には、土地としての価値は、周辺の相場

よりもぐんと下がってしまいます。

そのような土地でも、戦略次第では、素晴らしく

高値で売ることが出来るようになります。

まず旗地周辺を調査します。

今回の場合は、たまたま、隣の土地が空き地に

なっていました。この空き地は、オーナーの状況を

しらべてみると、1年以内には、売却することになる

状況がわかっていました。

そこで、売る際に工夫しました。

価格は強気な価格を提示しました。

買い主の方も、旗地であることを理由に値下げを

しようとしてきます。

そこで、交渉しました。

隣の空き地は、1年以内に売りに出されるでしょう。

その空き地を含めて考えると、この土地は、旗地では

無くなって、資産価値のある土地へと変化します。

だから、この価格は適正どころか、この価格でも

やすいくらいなのです。。。。。。

そのように主張した所、買い主も分かってくれたようで、

こちらが提示した金額で購入してくれました。

やはり、周辺の綿密な調査と、この不動産としての

出口戦略はどうするのかについて計画に筋が通って

いると、高値で売れる確率がグッとアップします。






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by saikyouhom | 2014-03-07 13:44 | マンションを高く売る

家を売るには先入観を無くすことが難しい

家を売るプロとして、数々の不動産売却に関わり、

実績を積んでいくと、不動産に対する相場が生まれます。

すると、不動産を見ただけで頭の中にあるコンピュータが

働いて、相場から、この物件ならいくらで入れるはずといった

計算が働いてしまいます。

これは、あまり良くないことですね。

というのは、様々な方向性を検討することで、マンションなどを

高く売ることが出来る事があるからです。

そのなかでも、営業範囲をどこまでにするかは重要な問題です。

営業範囲を広げても返ってお客様の反応が無い場合もありますし、

それによって売れる場合もあるのです。

都内での物件は、容積率が500%でもOKな所があり、

間口の広さによって、建物の構造が決まってしまうことがあります。

鉄筋コンクリートであれば、耐用年数が30年ですが、建物自体は

安く済みます。しかし、間口の関係で鉄骨鉄筋コンクリートに

しなければいけない場合があります。

そのようなときには、鉄筋コンクリートよりも約建築費用が3割程度

アップしてしまいます。不動産を投資で考えている人にとっては、

その分利益が減ってしまいます。

こういった場合は、広く投資家にアプローチをした方が良いパターンです。

それによって、相場よりも、34%高く買ってもらうことが出来ました。



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by saikyouhom | 2014-03-04 16:31 | マンションを高く売る

家を売るコツは、感情価値を高めること

不動産の売却に関して言うと、

売り主や仲介業者の気合や根性だけでは、

売ることは出来るかもしれませんが、相場よりも高く売却

することは出来ない可能性が高いです。

相場よりも高く売るのは、しっかりとした計画を立てて、

現場にあった作戦を建てる必要があります。

ですが、気合と根性のような、感情価値を高めることで、

高値で売れることもあります。

それが、買い主の感情価値を高める方法です。

よくあるのが、こちらが誠心誠意、親身になって、買い主の

要望を聞いて全てにきっちりとした対処をすると、

他では絶対に購入できないオーダーメイドの物件が

出来上がります。

それに買い主が満足すると、買ってくれるだけではなく、

買値を大きくアップしてもらうことがあるのです。

通常の仲介業者はそこまでしません。

だからこそ、そのような売り手側の姿勢が心を動かすのでしょう。

不動産の価格はあってないようなものです。

だからこそ、買い手にとって、これ以上の物件は無いと思った

所で、お金ではなくなってしまうのです。

一度、水周りで雨漏りがするということで安い物件がありました。

しかし、それまでお世話になっていた不動産屋さんでは、

対応してもらえなかったそうです。何度も言ったのに、

しかし、その方は、私に言ったらすぐに直してくれた。

それが嬉しかったからという理由で、相場よりも30%アップした

金額で買ってくれたのです。

やぱり高く売るコツは、感情価値を高めることです。

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by saikyouhom | 2014-03-01 23:30 | マンションを高く売る

不動産を売るには決済権のある人を見つける

不動産の売却で注意していることがあります。

それは、決済権のある人と直接交渉するということです。

購入希望者が企業の場合は特にその傾向が高いです。

社長の『ツルの一声』という言葉がありますが、

家を購入する際に、社長が買いますと言えば、

それで購入の準備に進んでしまうのです。

杉並区の駅から徒歩11分の約50坪の駐車場だった所の

売却です。

その土地の属性から不動産としての用途を調査しました。

すると、戸建分譲用としては、駅から離れていて、

なおかつ幹線道路沿いだったので、戸建てには向いて

いませんでした。

そこで、入札形式で小さなデベロッパーさんを集めて

購入者を募ったのでした。

そうしたところ、以外に反応があり、営業活動のおかげで

ちょっと売りにくかった土地も相場よりも40%アップで

購入してくれる法人が現れました。その法人は、規模の

大きな法人だったのですが、社長がその土地の担当に

なっていて、その土地を見て良いアイデアが湧いたそうです。

そのアイデアまでは教えてくれませんでしたが、

非常に良い買い物が出来たと言っていました。

こちらとしても、売り方によって価格が大きく変わってしまうことを

目の当たりにして、自分自身の引き出しを多く持つことが

重要なんだと身にしみて感じました。。。



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by saikyouhom | 2014-02-27 12:31 | マンションを高く売る

土地は分割する場合としない方が良い場合がある。

それでは、実際の実例で、土地を分割した方が良いか、

土地をそのまま分割しないで売ってしまったほうが良いのか、

様々なケースがありますが、板橋区の場合、100坪の敷地

がありました。そこに60坪の駐車場と、40坪の空き地の

構成になっていました。40坪の空き地を売却したいとの

依頼を受けたのですが、土地の評価をしたところ、

40坪の空き地ですので、都内であれば十分なスペースです。

これを20坪ずつに分けても買い手が現れると判断しました。

しかし、ちょっとだけ問題があったのです。

通常、土地は分割したほうがそれぞれの土地を高く売れます。

それによって高くうることが出来るのですが、

この場合、隣接する道路幅員が狭いために開発許可証が

取得できない状況でした。

開発許可証とは、無秩序な市街地化を防ぎ、都市の景観を

美しく保つための条例で定められています。

そのため、分割なら坪当たり130万円で売却出来る土地が、

坪当たり120万円程度に落ちてしまうのです。

これではいけないということで一工夫しました。

合わせて40坪の土地を売るのですが、一般的な方に

売るのではなく、近くの法人に駐車場として使用することを

提案したり、地元の有力者に家を建てませんか?といった

感じで、営業をかけて行ったのです。

このように土地の属性にあった一番高く売れる方法が

あるのです。

たいていちょっとお金を持っている方は、住んでいる近くの

土地を探しています。だから有力者を紹介してもらって、

その方に直接交渉をするのです。

その結果、坪当たり、145万円で売ることが出来ました。

これによって、約20%アップしたことになります。



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by saikyouhom | 2014-02-25 19:14 | マンションを高く売る

不動産のプロは、賃貸マンションを好む

家を高く売るためには、緻密な物件調査ときっちりとした資料作成、

それと戦略、営業力が必要であることはいうまでもありません。

あとは、できれば需要と供給のバランスをわざと壊して、

競争させるようにすれば、自然と高く売れてしまいます。

こんなことがありました。

多くの不動産を持っている人にとっては、

資産の整理も重要な仕事の一つです。全ての不動産を持って

いることが得策ではない場合があるからです。

日本は海外に比べても相続税や法人税、所得税、住民税などの

税金が高くて、資産を持っているよりは借りたほうが得だと

思えるくらいです。

現実、私の友だちで不動産投資をしている人たちはほとんど、

自分で家を所有しないで、借りています。

家などの不動産のプロが家を借りているのです。

このことからも、たいてい家は買うより借りたほうが得だと

判断しているのでしょうね。

不動産は安定した収益があれば持っていたほうが良いのですが、

そうでなければ売ったほうが良いでしょう。

空き地になっている場合は、マンションなどを立てれば良いのです。

そうすれば、マンションからの収益が上がります。

そして、どうしても収益マンションには向かない土地もあります。

その場合は、その土地を売ったほうが良いと判断します。



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by saikyouhom | 2014-02-23 19:14 | マンションを高く売る

不動産投資するのに資格は必要あるのかどうか?

不動産に関係する資格は、宅建や不動産鑑定士等、他にも色々あると思いますが、
不動産投資をする場合、役に立つ資格はあるのか考えてみました。


私は不動産投資に非常に興味を持っています。
日々ネットで物件を見てマイソクを取り寄せています。

賃貸経営(大家さん)をするためには、まずは資格は必要ありません。
鳥だけ無駄になる可能性の方が高いです。

宅建や不動産鑑定士等、この業界で働く人のための資格は確かにありますし、
ご自身にお時間とやる気があるのでしたらそれはそれで知識がつく点では
役に立ちます。
しかしそうれば、不動産の売買する人には役に立つけれど、
不動産投資する人には意味がありません。
不動産投資する人は、手数料をしっかりとう不動産屋さんに支払った方が
良いです。そこでケチると、後で嫌な思いをすることが多いです。

私が思うに、不動産仲介業としてではなく、
不動産投資家としてやられるのであれば、
本屋さんにある「不動産投資」本、を読めば出来てしまいます。

また色々な不動産関連のセミナー(勉強会)に出られるのも良いかと思います。
不動産屋さんが主催するセミナーは無料で良いですよ。

というのも上記の検定は普段直面しない事柄までカバーされているので、
それを生業としてやられるのならばともかく、
単に投資のための勉強ということになると無駄な時間がかかるだけです。
知識は聞けば済みます。そのためにお金がかかるのであれば、
お金を支払った方が良い情報が得られます。

それよりも大切なことは1件でも多く(100件)くらい物件を
実際に見て回りながらその都度プロの方に聞いたり、
調べたりする方が成功するでしょう。

現地現物主義!
机上の勉強よりも現地に行って調査する方が良い情報が得られます。
成功をお祈りしています。







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by saikyouhom | 2014-02-09 16:10 | マンションを高く売る

マンションの賃貸と購入のどちらが良いか?

マンションを購入して得なのかどうか?
賃貸の方が良いのか?
どっちがお得なのか、考えてみました。003.gif

まず賃貸と購入では、やっぱり、購入の方が、
同じお金を出したとして、キレイで間取りも
広い所に住めるようです。これは非常に良い
ポイントですね。
しかし、悪い点として、購入すると自分の物で
あるが故に税金がかかってしまいます。
年間10万~20万円くらいでしょうか?010.gif
20年で積算すると200万円から400万円にも
なってしまいます。これはデカイですね。
そして、建物なので、壊れます。020.gif
まあ、マンション自体はなかなか壊れないと
思いますが、1番壊れるのが、給湯器や
風呂釜ですね。これは10年位で壊れてしまう。
すると全部で15万円くらいでしょうか?
かかってしまいます。
マンションの場合は、修繕積立費を支払う
必要があるので、それに関しては、ほぼ
損しているようなものですね。
そしてたとえばですが、35年ローンを
組んだとします。マンションの価格が3000万円
だとしても、銀行にお金を借りるので、
それが倍返しですね。。。031.gif
そしてなんとか倍返しが出来たとして、
35年後に完全に自分の物になったとしても、
35年落ちのマンションに本当に価値がある
のだろうか???
そう考えると恐ろしいですね。048.gif
というのは、2020年には東京でオリンピック
が開催されることがわかっているので、
それまでは景気が良く、不動産の価値もあがると
思います。しかし、それからは下がることも
予想されます。
そして、日本は人口が減ることが確定しています。
ということは、需要が少なくなることが決定
しているのです。
しかし今あるマンションのデベロッパーは、
作ることをやめないでしょう。053.gif
やめたら自分たちが生活できないですから。。。
このように考えていくとマンションを購入するメリット
があるようには感じないと考えています。058.gif
金銭的な価値ではなく、そこに安心して生活
出来る空間を構築するということでは、
マンションの購入も否定できませんし、
素晴らしいことだと思います。。。056.gif





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by saikyouhom | 2014-02-07 18:53 | マンションを高く売る

分譲マンションの購入を考えています。

主人が築9年の分譲マンションの購入を考えています。
JRと私営の電車の両方が入っている駅の徒歩3分です。024.gif
ちなみにJRの方は毎日6万人強が使う駅です。
子供がいるので賃貸から引越しを考えているのですが、
間取りは収納の少ない2SLDK(60m2)で55戸です。
今は1才の子1人ですが、いずれは子供が出来ると思います。037.gif
なので将来は狭そうです。037.gif
旦那はそうなったら、賃貸で金儲けを考えています。
実際素人が不動産を経営するのは
採算が合うかどうか心配です。025.gif
値段は3700万ほどで貯金や親の援助等を
受けて買うので負担はちょっとだけです。
ちなみにそのマンションはほかの部屋で
11万ほどで賃貸に出され
ているものも若干あるようです。035.gif
たしかに駅から同距離で築25年でも8万ほどの
家賃で分譲が賃貸に出されています。055.gif
共働きのうちは駅近でよいのですがいずれは
もう少しはずれのゆったりした間取りに住みたいと
考えています。056.gif
賃貸のほか、転売できるでしょうか?
10年住んでも売値が900万以上で売れるなら
美味しい話だと思っているのですが。。058.gif

売りどきは難しいと思います。
特に2020年にはオリンピックがありますから、その前にまでに
売っておくのが正解かもしれませんね。
さて、築9年、徒歩3分、JRと私営電車の二駅が利用できる便利な駅で、
乗降車数が6万人強であれば、非常に強気で大家が出来ると
思います。2SLDKでも問題無いと思います。
運用は上手くいかないと思っていらっしゃるようですが、
私の経験で言うと、儲かると思います。
初めは賃貸で貸しておいて、頃合いを見て、売却するのが良いと
思います。10年住んでも十分売値が1000万円以上で売れると
思います。その時点で築19年ですよね。
投資で考えたら、そのくらいまでは売れます。
ただしそれよりも年数が経ってしまうと売れなくなってしまいますから、
あと10年くらいが潮時だと思います。


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by saikyouhom | 2014-02-05 00:52 | マンションを高く売る

登録免許税と司法書士への報酬

中古マンションの購入契約を1週間後にします。
価格2900万(内、ローン500万)となります。024.gif

不動産屋さんが、提示した不動産登記料が、合計25万円程度とのことでした。
安心料と考え、多少なら高めでも仕方ないとは思いましたが、ネットで検索すると、5~10万円内、となっているサイトが何件もありました。

5万円は、大きいと思っております。
自分でした方もいるようですが難しそうなので、司法書士にお任せはしたいのですが、、、
今回の場合、いくらくらいが適正でしょうか。
自分で、近隣の司法書士を探す場合、気をつけなくてはいけないことはありますか。056.gif

詳しい方、教えていただけますか。
どうぞよろしくお願い致します。059.gif

不動産の登記費用は、登録免許税と司法書士への報酬からなります。058.gif
司法書士への報酬は5万円も差がつくことはないです。
登録免許税は物件の評価額によって決まるもので、これは自分で登記手続きをしたとしても必ず必要です。064.gif
司法書士の報酬は、所有権移転登記だけなら数万円程度、抵当権設定もあるなら数万円から10万円くらいまでだと思います。072.gif
この司法書士のお仕事の内容が変わることはありません。
ほぼ誰が書いても同じものとなりますので、そこに価格差はつかないと思って下さい。068.gif



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by saikyouhom | 2014-01-28 11:30 | マンションを高く売る