不動産売却術

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出口戦略を考える

ある土地の売却の話です。

旗地と呼ばれる土地があります。

この旗地は、間口が非常に狭くなって、

奥にあると土地です。

一般的には、土地としての価値は、周辺の相場

よりもぐんと下がってしまいます。

そのような土地でも、戦略次第では、素晴らしく

高値で売ることが出来るようになります。

まず旗地周辺を調査します。

今回の場合は、たまたま、隣の土地が空き地に

なっていました。この空き地は、オーナーの状況を

しらべてみると、1年以内には、売却することになる

状況がわかっていました。

そこで、売る際に工夫しました。

価格は強気な価格を提示しました。

買い主の方も、旗地であることを理由に値下げを

しようとしてきます。

そこで、交渉しました。

隣の空き地は、1年以内に売りに出されるでしょう。

その空き地を含めて考えると、この土地は、旗地では

無くなって、資産価値のある土地へと変化します。

だから、この価格は適正どころか、この価格でも

やすいくらいなのです。。。。。。

そのように主張した所、買い主も分かってくれたようで、

こちらが提示した金額で購入してくれました。

やはり、周辺の綿密な調査と、この不動産としての

出口戦略はどうするのかについて計画に筋が通って

いると、高値で売れる確率がグッとアップします。






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by saikyouhom | 2014-03-07 13:44 | マンションを高く売る

家を売るには先入観を無くすことが難しい

家を売るプロとして、数々の不動産売却に関わり、

実績を積んでいくと、不動産に対する相場が生まれます。

すると、不動産を見ただけで頭の中にあるコンピュータが

働いて、相場から、この物件ならいくらで入れるはずといった

計算が働いてしまいます。

これは、あまり良くないことですね。

というのは、様々な方向性を検討することで、マンションなどを

高く売ることが出来る事があるからです。

そのなかでも、営業範囲をどこまでにするかは重要な問題です。

営業範囲を広げても返ってお客様の反応が無い場合もありますし、

それによって売れる場合もあるのです。

都内での物件は、容積率が500%でもOKな所があり、

間口の広さによって、建物の構造が決まってしまうことがあります。

鉄筋コンクリートであれば、耐用年数が30年ですが、建物自体は

安く済みます。しかし、間口の関係で鉄骨鉄筋コンクリートに

しなければいけない場合があります。

そのようなときには、鉄筋コンクリートよりも約建築費用が3割程度

アップしてしまいます。不動産を投資で考えている人にとっては、

その分利益が減ってしまいます。

こういった場合は、広く投資家にアプローチをした方が良いパターンです。

それによって、相場よりも、34%高く買ってもらうことが出来ました。



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by saikyouhom | 2014-03-04 16:31 | マンションを高く売る

家を売るコツは、感情価値を高めること

不動産の売却に関して言うと、

売り主や仲介業者の気合や根性だけでは、

売ることは出来るかもしれませんが、相場よりも高く売却

することは出来ない可能性が高いです。

相場よりも高く売るのは、しっかりとした計画を立てて、

現場にあった作戦を建てる必要があります。

ですが、気合と根性のような、感情価値を高めることで、

高値で売れることもあります。

それが、買い主の感情価値を高める方法です。

よくあるのが、こちらが誠心誠意、親身になって、買い主の

要望を聞いて全てにきっちりとした対処をすると、

他では絶対に購入できないオーダーメイドの物件が

出来上がります。

それに買い主が満足すると、買ってくれるだけではなく、

買値を大きくアップしてもらうことがあるのです。

通常の仲介業者はそこまでしません。

だからこそ、そのような売り手側の姿勢が心を動かすのでしょう。

不動産の価格はあってないようなものです。

だからこそ、買い手にとって、これ以上の物件は無いと思った

所で、お金ではなくなってしまうのです。

一度、水周りで雨漏りがするということで安い物件がありました。

しかし、それまでお世話になっていた不動産屋さんでは、

対応してもらえなかったそうです。何度も言ったのに、

しかし、その方は、私に言ったらすぐに直してくれた。

それが嬉しかったからという理由で、相場よりも30%アップした

金額で買ってくれたのです。

やぱり高く売るコツは、感情価値を高めることです。

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by saikyouhom | 2014-03-01 23:30 | マンションを高く売る