不動産売却術

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住宅ローンが払えなくて家を売る場合

まずは、ローンが支払い得なくなった場合どうなるかですが、

物件が差止めとなって、競売にかけられます。024.gif

住宅ローンの返済が半年滞納すると手続きに入りますので、

注意が必要です。たいていそれから4~6ヶ月程度で競売での

入札および落札があります。058.gif

これとは別に、任意売却というシステムもあります。053.gif

これは、一般物件と同じように、仲介業者が買い主を探します。032.gif

融資してもらった金融機関の承認をえて、競売にかけられる前に

行われます。競売というのは、市場価格の7割程度で売却されます。056.gif

おそらく世の中で一番安い市場です。そうなると融資を行った金融機関

も受け取る額が非常に少なくなってしまってほぼ不良債権なのです。055.gif

なので銀行などの金融機関は、競売にかけられる前に、市場の7割の

価格よりも高い金額で売却出来ればそれに越したことはありません。064.gif

ですので積極的に銀行などの金融機関は、不動産屋さんに売ってもらえる

ように促します。ただし、このような任意売却システムでの購入は、

すぐにお金が用意できないといけないので、現金だったり、融資して

貰う場合は、かなり早く1ヶ月くらいで融資決済が降りるくらいの

スピード融資でないといけません。だから、物件が安くて魅力があるのですが、

実際に購入できる人は限られてしまいます。079.gif

任意売却の場合は、市場価格の8~9割の価格になる感じです。059.gif



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# by saikyouhom | 2014-01-25 11:30 | マンションを高く売る

マンションを高く売るには査定額以上で売る!

こんばんは!024.gif

マンションを高く売るためには、まず複数に査定してもらう

ことが重要です。そして、その査定額が一番高い不動産屋

さんが良いかというと答えはノーです。058.gif

というのは、一番高い査定額を提示する不動産屋さんは、

その額で売れない期間を作って、値引きして売るという方法を

使ってきます。この方法はオーソドックスなように見えて、

実はあまり良い方法ではないのです。056.gif

それよりもむしろ、査定額の多少低い不動産屋さんに

お願いするほうが良いことの方が多いと感じています。064.gif

理由は、その控えめなところがきっちりと仕事をしてくれる

証でもあるからです。一番査定額が高い不動産屋さんは、

仕事の内容が丁寧ではなく、大雑把になることが多いです。053.gif

その点、きっちりした不動産屋さんでは、売る側にとって、

親身になって相談に応じてくれますし、

その相談の内容から、査定額をアップさせるヒントも

つかむことが出来ると思います。038.gif

いずれにしても、査定額でないと売れないというわけではなく、

査定額より低くないと売れないかもしれませんし、

高くても売れるかもしれません。034.gif

査定額よりも高く売るように仕掛けていくことが重要ですね。058.gif
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# by saikyouhom | 2014-01-16 19:47 | マンションを高く売る

マンションを高く売る業者選び

こんばんは056.gif

マンションを高く売るためのコツは、複数の業者に査定をしてもらう

ことでした。しかし、複数の業者の中から最適な業者を選ばなければ

いけませんね。不動産屋さんは非常に多いです。024.gif

大きく分けると大手の不動産屋さんと地元で長く信頼を勝ち取っている

不動産屋さんとあります。052.gif

どちらにもメリットでデメリットがありますのでコツを掴む必要がありますね。058.gif

大手の不動産屋さんは、資金力にものを言わせて、大きな宣伝力で

マンションを売却までもっていきます。しかし、地元の不動産屋さんは、

幅広いネットワークを使って、付き合いのあるお客さんやお客さんのお客さん

など、あらゆるところからお客さんを探してきます。066.gif

より都心に近いマンションであれば、大手のほうが良いでしょうし、

多少離れたところであれば、地元の不動産屋さんが一番です。067.gif

実は、その中間が一番難しいのです。その場合には、あえて両方の

不動産屋さんにお願いして、専任売却契約は絶対にしないように

すると良いでしょう。065.gif
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# by saikyouhom | 2014-01-14 19:28 | マンションを高く売る

マンションを高く売る方法(契約)

こんにちは056.gif

マンションを高く売るためのコツが業者選びと契約です。010.gif

不動産屋さん選びはマンション査定を行った業者の中から、

自分と相性が良く頼りになると思った不動産屋さんを選びます。046.gif

業者選びが決定するとマンションの売却の契約を結びます。053.gif

この契約にはいくつかの種類があります。049.gif

一般媒介契約は、複数の業者と契約が出来て、業者間での

競り合いで購入者を決めていきます。055.gif

しかし他の業者がマンションの購入希望者を見つけ、売買が

成立すると、自分の所にはお金が入ってきません。060.gif

この契約のリスクは、不動産屋さんが売りやすいマンションは

積極的に宣伝してくれますが、そうでなければ全く相手にも

してくれないくらいマンションを進めてくれません。058.gif

専属専任媒介契約は、一社と専属契約を結びますので、

しっかりと広告費をかけて営業してくれます。065.gif

また、1週間に一度活動報告がありますので、非常に密な

連絡をしてくれることになります。060.gif

ですから、多少お試し的に売却を依頼するには向いていませんね。071.gif

このように、それぞれメリットとデメリットがあります。070.gif

契約の種類によって最適な不動産屋さんも変わってきますね。024.gif

よって、今の自分にとって最適な契約を選ぶようにして下さい。024.gif



 
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# by saikyouhom | 2014-01-12 14:26 | マンションを高く売る

今後の不動産価格予測

今、アベノミクスによる影響がすこしずつ出てきています。056.gif

まだ、消費税アップという不安要素もありますが、それでも、

土地の価格が上昇傾向にありますので、少なからず、不動産は068.gif

上昇する傾向にあるでしょう。特にマンションの場合、建築する

のには、時間がかかります。ですので、たとえば、今販売すると

なると、約1年前に土地は購入していることになります。052.gif

その土地は、高値でマンションのデベロッパーが購入したもの

なので、その価格をマンションに転化することになります。053.gif

そうなると、1年後には、マンション価格は上がることが予想

されます。1割位は上る可能性があるのです。058.gif

消費税も来年の4月から上がりますから、そう考えると、

マンションを購入するのであれば、今は良い時期かも

しれませんね。060.gif


 
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# by saikyouhom | 2013-12-27 19:32 | マンションを高く売る