不動産売却術

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出口戦略を考える

ある土地の売却の話です。

旗地と呼ばれる土地があります。

この旗地は、間口が非常に狭くなって、

奥にあると土地です。

一般的には、土地としての価値は、周辺の相場

よりもぐんと下がってしまいます。

そのような土地でも、戦略次第では、素晴らしく

高値で売ることが出来るようになります。

まず旗地周辺を調査します。

今回の場合は、たまたま、隣の土地が空き地に

なっていました。この空き地は、オーナーの状況を

しらべてみると、1年以内には、売却することになる

状況がわかっていました。

そこで、売る際に工夫しました。

価格は強気な価格を提示しました。

買い主の方も、旗地であることを理由に値下げを

しようとしてきます。

そこで、交渉しました。

隣の空き地は、1年以内に売りに出されるでしょう。

その空き地を含めて考えると、この土地は、旗地では

無くなって、資産価値のある土地へと変化します。

だから、この価格は適正どころか、この価格でも

やすいくらいなのです。。。。。。

そのように主張した所、買い主も分かってくれたようで、

こちらが提示した金額で購入してくれました。

やはり、周辺の綿密な調査と、この不動産としての

出口戦略はどうするのかについて計画に筋が通って

いると、高値で売れる確率がグッとアップします。






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by saikyouhom | 2014-03-07 13:44 | マンションを高く売る

家を売るには先入観を無くすことが難しい

家を売るプロとして、数々の不動産売却に関わり、

実績を積んでいくと、不動産に対する相場が生まれます。

すると、不動産を見ただけで頭の中にあるコンピュータが

働いて、相場から、この物件ならいくらで入れるはずといった

計算が働いてしまいます。

これは、あまり良くないことですね。

というのは、様々な方向性を検討することで、マンションなどを

高く売ることが出来る事があるからです。

そのなかでも、営業範囲をどこまでにするかは重要な問題です。

営業範囲を広げても返ってお客様の反応が無い場合もありますし、

それによって売れる場合もあるのです。

都内での物件は、容積率が500%でもOKな所があり、

間口の広さによって、建物の構造が決まってしまうことがあります。

鉄筋コンクリートであれば、耐用年数が30年ですが、建物自体は

安く済みます。しかし、間口の関係で鉄骨鉄筋コンクリートに

しなければいけない場合があります。

そのようなときには、鉄筋コンクリートよりも約建築費用が3割程度

アップしてしまいます。不動産を投資で考えている人にとっては、

その分利益が減ってしまいます。

こういった場合は、広く投資家にアプローチをした方が良いパターンです。

それによって、相場よりも、34%高く買ってもらうことが出来ました。



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by saikyouhom | 2014-03-04 16:31 | マンションを高く売る

家を売るコツは、感情価値を高めること

不動産の売却に関して言うと、

売り主や仲介業者の気合や根性だけでは、

売ることは出来るかもしれませんが、相場よりも高く売却

することは出来ない可能性が高いです。

相場よりも高く売るのは、しっかりとした計画を立てて、

現場にあった作戦を建てる必要があります。

ですが、気合と根性のような、感情価値を高めることで、

高値で売れることもあります。

それが、買い主の感情価値を高める方法です。

よくあるのが、こちらが誠心誠意、親身になって、買い主の

要望を聞いて全てにきっちりとした対処をすると、

他では絶対に購入できないオーダーメイドの物件が

出来上がります。

それに買い主が満足すると、買ってくれるだけではなく、

買値を大きくアップしてもらうことがあるのです。

通常の仲介業者はそこまでしません。

だからこそ、そのような売り手側の姿勢が心を動かすのでしょう。

不動産の価格はあってないようなものです。

だからこそ、買い手にとって、これ以上の物件は無いと思った

所で、お金ではなくなってしまうのです。

一度、水周りで雨漏りがするということで安い物件がありました。

しかし、それまでお世話になっていた不動産屋さんでは、

対応してもらえなかったそうです。何度も言ったのに、

しかし、その方は、私に言ったらすぐに直してくれた。

それが嬉しかったからという理由で、相場よりも30%アップした

金額で買ってくれたのです。

やぱり高く売るコツは、感情価値を高めることです。

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by saikyouhom | 2014-03-01 23:30 | マンションを高く売る

不動産を売るには決済権のある人を見つける

不動産の売却で注意していることがあります。

それは、決済権のある人と直接交渉するということです。

購入希望者が企業の場合は特にその傾向が高いです。

社長の『ツルの一声』という言葉がありますが、

家を購入する際に、社長が買いますと言えば、

それで購入の準備に進んでしまうのです。

杉並区の駅から徒歩11分の約50坪の駐車場だった所の

売却です。

その土地の属性から不動産としての用途を調査しました。

すると、戸建分譲用としては、駅から離れていて、

なおかつ幹線道路沿いだったので、戸建てには向いて

いませんでした。

そこで、入札形式で小さなデベロッパーさんを集めて

購入者を募ったのでした。

そうしたところ、以外に反応があり、営業活動のおかげで

ちょっと売りにくかった土地も相場よりも40%アップで

購入してくれる法人が現れました。その法人は、規模の

大きな法人だったのですが、社長がその土地の担当に

なっていて、その土地を見て良いアイデアが湧いたそうです。

そのアイデアまでは教えてくれませんでしたが、

非常に良い買い物が出来たと言っていました。

こちらとしても、売り方によって価格が大きく変わってしまうことを

目の当たりにして、自分自身の引き出しを多く持つことが

重要なんだと身にしみて感じました。。。



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by saikyouhom | 2014-02-27 12:31 | マンションを高く売る

土地は分割する場合としない方が良い場合がある。

それでは、実際の実例で、土地を分割した方が良いか、

土地をそのまま分割しないで売ってしまったほうが良いのか、

様々なケースがありますが、板橋区の場合、100坪の敷地

がありました。そこに60坪の駐車場と、40坪の空き地の

構成になっていました。40坪の空き地を売却したいとの

依頼を受けたのですが、土地の評価をしたところ、

40坪の空き地ですので、都内であれば十分なスペースです。

これを20坪ずつに分けても買い手が現れると判断しました。

しかし、ちょっとだけ問題があったのです。

通常、土地は分割したほうがそれぞれの土地を高く売れます。

それによって高くうることが出来るのですが、

この場合、隣接する道路幅員が狭いために開発許可証が

取得できない状況でした。

開発許可証とは、無秩序な市街地化を防ぎ、都市の景観を

美しく保つための条例で定められています。

そのため、分割なら坪当たり130万円で売却出来る土地が、

坪当たり120万円程度に落ちてしまうのです。

これではいけないということで一工夫しました。

合わせて40坪の土地を売るのですが、一般的な方に

売るのではなく、近くの法人に駐車場として使用することを

提案したり、地元の有力者に家を建てませんか?といった

感じで、営業をかけて行ったのです。

このように土地の属性にあった一番高く売れる方法が

あるのです。

たいていちょっとお金を持っている方は、住んでいる近くの

土地を探しています。だから有力者を紹介してもらって、

その方に直接交渉をするのです。

その結果、坪当たり、145万円で売ることが出来ました。

これによって、約20%アップしたことになります。



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by saikyouhom | 2014-02-25 19:14 | マンションを高く売る

不動産のプロは、賃貸マンションを好む

家を高く売るためには、緻密な物件調査ときっちりとした資料作成、

それと戦略、営業力が必要であることはいうまでもありません。

あとは、できれば需要と供給のバランスをわざと壊して、

競争させるようにすれば、自然と高く売れてしまいます。

こんなことがありました。

多くの不動産を持っている人にとっては、

資産の整理も重要な仕事の一つです。全ての不動産を持って

いることが得策ではない場合があるからです。

日本は海外に比べても相続税や法人税、所得税、住民税などの

税金が高くて、資産を持っているよりは借りたほうが得だと

思えるくらいです。

現実、私の友だちで不動産投資をしている人たちはほとんど、

自分で家を所有しないで、借りています。

家などの不動産のプロが家を借りているのです。

このことからも、たいてい家は買うより借りたほうが得だと

判断しているのでしょうね。

不動産は安定した収益があれば持っていたほうが良いのですが、

そうでなければ売ったほうが良いでしょう。

空き地になっている場合は、マンションなどを立てれば良いのです。

そうすれば、マンションからの収益が上がります。

そして、どうしても収益マンションには向かない土地もあります。

その場合は、その土地を売ったほうが良いと判断します。



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by saikyouhom | 2014-02-23 19:14 | マンションを高く売る